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小 发表于 2008-5-17 22:45 只看该作者
一、现金流量的概念和分类
（一）现金流量的概念
现金流量是指由于投资项目实施而引起房地产企业现金收支的改变量，具体可分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。现金流入量是由于投资项目实施而引起的现金收入的增加或现金支出的减少。现金流出量是指由于投资项目实施而引起的现金支出的增加或现金收入的减少。净现金流量是指现金流入量与现金流出量之差。
在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生某些错误，应注意掌握以下几项原则。
1．以增量现金流量为基础。投资项目任何一年产生的现金流量大小应该是投资项目实施与不实施相比收入和支出的改变量，这就是所谓的增量现金流量。例如，对于与固定资产投资相配套的流动资金投入应该列为现金流量的原因，只要将投资项目实施与不实施进行比较便会看得清清楚楚。如果不实施投资，企业就无需投入这笔流动资金，只要企业实施投资，这笔流动资金就无法避免地要投入。所有与固定资产投资相配套的流动资金投入应该构成该投资项目的现金流量。
2．沉没成本不应考虑。沉没成本是指过去已经发生的成本。由于沉没成本属于非相关成本，因此不应将其列为现金流量。这一点在实际工作中有时很容易被忽视。例如，某企业拟进行一项房地产开发投资，为此聘请某咨询公司进行项目可行性论证，并已支付该咨询公司10万元项目论证费。在可行性报告中，咨询公司未将该10万元列为现金流出量，论证结果，项目具有可行性。企业负责人对咨询公司未将项目论证费予以考虑认为是该公司有意美化论证报告。其实咨询公司的做法是正确的。项目论证费从表面上看与该投资项目有关，在项目论证时应该予以考虑，但是无论该投资项目上与不上，这10万元论证费都已经支付，因此它属于沉没成本，不应予以考虑。
3．不要忽视机会成本。机会成本在投资决策中可以定义为：由于进行某项投资而失去其他收益机会所少收到的收益。例如，企业准备将一幢闲置多年的旧房屋改造成公寓出租。在确定该投资项目现金流出量时，应将该旧房屋的变现价值予以考虑。可以设想，如果企业不对该旧房屋进行改造，而将其清理掉，预计可得清理净收入20万元，现对其进行改造，因此失去获得20万元清理净收入的机会。于是，这20万元属于该投资项目的机会成本，应将其确定为现金流出量。
4．不应忽视项目实施产生的间接影响。一项固定资产投资实施后町能会对企业产生一些间接影响。有的会使原有经营业务收益增加或减少，有的则会使原有经营业务成本提高或下降。这些间接影响都应列入固定资产投资的现金流量之中。例如，某房地产企业拟在已经营的旅馆旁，再建一幢旅馆，经测算，新建旅馆建成投入使用后，将会使原有旅馆每年税后利润下降10万元，则在确定新建投资项目每年净现金流量时，应将这10万元列入该投资项目的现金流出量之中。
（二）使用现金流量评估投资项目的原凼
人们通常习惯于采用利润指标来评估获利大小。在评估投资项目的可行性或比较不同投资方案的优劣时，为什么不采用利润指标而采用现金流量指标呢？为回答这个问题，首先要弄清利润与现金流量两者之间的主要区别。
利润的确定与现金流量的确定有较大差别。现金流量的确认和现金收支发生的时间相一致，何时收到现金何时确认产生现金流入量，何时支出现金何时确认产生现金流出量。然而在计算利润时，收入与费用的确认与现金收支发生的时间往往不一致。具体讲，利润和现金流量两者之间的区别主要体现在以下几方面。
1．固定资产购置和建造所发生的大量支出，属于现金流出量，不能在当年计算利润时全部以费用形式从收入中扣除，只能在固定资产寿命期内以折旧形式逐年分摊。
2．在核算利润时，每年所提折旧无需用现金支付，但在计算利润时作为一项费用予以扣除。
3．经营期间发生的尚未收回的欠款和尚未支付的应付费用直接反映在利润中，但企业尚未收到或付出现金。
4．与固定资产投资相配套的流动资金投入与收回在利润核算中并不直接反映。
5．现金流量大小的确认较为客观，而利润大小核算结果依赖于不同会计程序的选择（例如，在计提折旧时，可以选用直线折旧法或加速折旧法），而且有关项目数据依赖人为估计（例如，固定资产使用年限、清理时的残值等项目）。
通过上述比较容易看出，与利润指标相比，采用现金流量指标评估的优点主要在于便于考虑资金时间价值，并使得评估更具客观性。
（三）现金流量的分类
根据投资项目所处时期不同，现金流量可分为以下三种类型。
1．初始投资现金流量。它是指自投资项目开始实施到固定资产投入使用之前这段期间所发生的现金流量。这类现金流量的特点通常表现为只有现金流出量而无现金流入量。因此，这个时期的净现金流量通常为负值。
构成初始投资现金流量主要有以下几项内容：（1）固定资产购置或建造费用，它是初始投资现金流量的最主要构成部分。（2）相应流动资金投入，当固定资产投入使用后，企业需要相应增加流动资金，用于物品储备和应收账款周转等。（3）更新固定资产净残值收入，只有固定资产更新项目才有该项现金流量。当企业准备更新现有房屋时，需要对现有房屋进行清理，所得变现净收入应作为现金流入量，列入初始投资现金流量中。
2．经营现金流量。它是指从项目建成并投入使用起，至固定资产停止使用转入清理止，这段期间所产生的现金流量。在这段时间，企业固定资产投入流通或提供服务，为企业创造收益，因此这类现金流量通常为正值。
在确定经营现金流量时，首先计算税前现金流量CFBT，它是现金收入与付现成本（指需要用现金支付的成本）之差。当折旧为D，所得税率为T时，可利用下面公式计算税后现金流量CFAT：
CFAT＝CFBT·（1－T）＋D·T （5－9a）
或
CFAT＝（CFBT－D）·（1－T）＋D
＝净利＋折旧 （5－9b）
严格讲，公式（5－9）是一个近似公式，它假定了各年应收账款的收回与应付账款的支付均在当年完成。
3．终结现金流量。它是指当固定资产因报废或技术老化等原因，不再继续使用，而将其进行清理所发生的各种现金收支。
终结现金流量主要是清理净收入。此外，由于这一时期企业不再需要相应流动资金，因此将其收回，这部分收回的流动资金应列入现金流入量。
例如，某企业准备购置设备齐全、尚有使用年限8年的餐馆一间，各项费用共需85万元，开始经营时需相应投入10万元的流动资金，采用直线折旧法计提折旧，净残值5万元。餐馆经营后，每年可获40万元的营业收入，且第一年付现成本为20万元，同时由于设备陈旧，从第二年起需要增加设备维修费1万元，并且此后维修费逐年递增1万元。企业所得税率为33％，则该餐馆每年净现金流量计算过程如下：
对此投资项目而言，初始投资现金流量有两项内容：一是固定资产取得成本85万元；二是与该投资项目相配套的10万元的流动资金投入，两项相加即得初始投资现金流量95万元。由于采用直线折旧法计提折旧，所以：
年折旧额＝ ＝10（万元）
进而得出各年经营现金流量，有关结果如表5－1所示。本投资方案终结现金流量包括两项内容：一是净残值收入；二是流动资金的收回。两项之和为15万元。表5－2给出了整个投资项目的现金流量计算结果。
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