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房价下跌引发连锁反应———
年底，上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，他们的诉求只有一个：退房！愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。
上海的“退房风潮”会否引发楼市的“多米诺骨牌”效应？
■“退房风潮”涌上海
11月23日，位列上海地产十强的大华集团遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的51名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。退房业主代表甘先生说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3％的违约金及一切相关费用。
“退房风潮”一波接一波涌起，事实上，但凡横跨楼市调控周期———在今年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。
珠江地产的一位人士分析：“孤立地看，一个楼盘退房只涉及几十户人家，但若处置不慎，则可能连锁反应，引起大面积翻盘———至少是信心的翻盘。这就是风潮比风波的可怕处！”眼下，开发商拒绝退房使问题变得越来越复杂。上海汇业律师事务所的杨律师说，退房纠纷的诉讼在增多。
房价下跌是退房风起的真实原因。“水岸蓝桥”的这些退房人大多是在去年年底和今年年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在9000元/平方米至14200元/平方米之间，如今周边同类二手次新房的挂牌价已跌至每平方米8000元到9500元之间，且许多房子是带装修的。如此一来，房子还没到手，每套价格就缩水少则十多万、多则二十余万。两害相权，违约退房实为减损。
■昨日之“热”必致今日之“变”
从通宵达旦“排队抢购”到此起彼伏的“集体退房”，上海楼市之变其实正是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。而眼下，全国房地产业宏观调控的成效确在显现，但楼市博弈未消，困局犹在：北京今年前10个月期房均价飞涨21．4％；深圳房价也逆势大涨。许多地方今日楼市是否在重蹈上海的昨日轨迹，上海楼市的今日之困是否预示着楼市的未来命运。这不能不成为人们特别是楼市投资者的重大担忧。
中国土地学会秘书长黄小虎的话颇耐人寻味：“一方面普通老百姓的收入很低，一方面开发商暴富，这本身就是一个社会两极分化的组成部分。房价上涨过快促进了投资、投机活跃，最后的结果实际上就是穷人补贴富人！”
■专家：拿什么拯救楼市？
上海“退房风潮”所暴露出的种种问
题，呼唤对整个楼市深刻反省。中央经济工作会议把“着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”列为2006年经济工作重点，提出将加强市场监测，控制投资性购房，鼓励普通商品房的建设和消费，并加大对自住房消费的支持力度。业内专家指出，这一政策取向为楼市困局的求解提供了契机。
专家认为，“东风”之下，“拯救”楼市须从以下三端入手：
其一，尽快实行土地公开拍卖，赋予地价形成比较合理的竞争机制。近年来，房产暴利首要缘于不规范的土地制度，土地出让金不是真实的市场价格。一项统计显示，全国大于70％的土地以协议方式出让，大于20％的土地无偿调拨，只有不到5％的土地出让采取拍卖的方式。国资委宏观经济研究中心的一位专家指出，开发商的“第一桶金”及其超额利润大多来自廉价的土地储备。要改变开发商和一些利益共谋者拿地获利的局面，必须彻底推行土地使用权的有序拍卖，实现房地产初始环节上的市场调节。
其二，建立可行的利益调节机制，收取土地级差的增值收益。国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说，地价高速变化，“多占地，多得利，占好地，得好利”，如此这般，开发商何乐而不为？房地产升值有相当部分是城市建设功能完善后土地增值的价值显现，是政府对公益设施建设的投入带来的收益，但至今国家并未收取投资回报。束克欣建议，所有的建筑用地都应课税，甚至在各个城市纷纷兴建大广场、宽马路时，中央政府也应对地方政府课税。
上海市房地产学会的一位专家认为，政府收取土地增值收益实质上是房地产增值收益的再分配，这项收益完全可用作低收入家庭住房补贴资金，以体现社会公平。
其三，对于市场机制力所不能及的领域，政府须“有为”。专家建议，政府可以为低收入阶层制定优惠的房地产交易税收政策，或者采取有条件退税政策，但托底的定位应放在廉租房上。政府在通盘的土地开发利用规划中，合理地提供廉租房建设用地，是兼顾市场经济的发展和政策理性的必需。只有解决了最低收入阶层的准公共产品性质的廉租房，整个楼市才可能具备健康、可持续、和谐的经济、社会属性。
京沪居民房贷人数占比达三年最低
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